Oui, l’action Unibail-Rodamco-Westfield (URW) mérite qu’on s’y intéresse en 2025. Le groupe, spécialisé dans l’immobilier commercial, revient au centre des débats après plusieurs années de turbulences. Entre restructuration stratégique, reprise partielle du commerce physique et valorisation boursière encore attractive, plusieurs signaux positifs attirent les investisseurs. Dans cet article, nous vous proposons une analyse complète, sincère et documentée de la situation actuelle de l’action Unibail, en abordant la performance récente, les perspectives de croissance, la stratégie du groupe, les risques et opportunités, ainsi que notre avis sur le moment d’acheter ou non.
Performance boursière récente et valorisation actuelle
L’année 2024 a été marquée par une nette reprise de l’action URW, qui a progressé d’environ 45 % entre janvier et décembre. En avril 2025, le titre évolue autour de 67 euros, contre un point bas à 38 euros en 2022. Malgré cette forte hausse, l’action reste sous ses niveaux d’avant crise sanitaire, où elle cotait autour de 130 euros. Cela reflète encore une décote importante par rapport à la valeur nette des actifs (EPRA NTA) estimée à environ 130 euros par action selon le dernier rapport annuel du groupe.
La capitalisation boursière actuelle est donc significativement inférieure à la valeur de ses actifs immobiliers, qui représentent plus de 50 centres commerciaux premium en Europe et aux États-Unis. Ce décalage attire les investisseurs value, en quête d’opportunités de marché.
Une valorisation très en dessous des actifs nets
Le ratio cours/valeur comptable tourne autour de 0,5, ce qui signifie que le marché valorise Unibail à moitié de ses actifs nets. Un écart aussi marqué est rare sur des foncières de cette taille. Cela peut signaler un fort potentiel de revalorisation si la confiance des marchés se rétablit.
Un dividende qui revient progressivement
Après avoir été suspendu en 2020, le dividende d’Unibail a repris timidement. Pour 2024, un dividende de 2,50 euros par action a été annoncé, avec une projection de 4 euros pour 2025. Cela représente un rendement brut proche de 6 %, très attractif dans un environnement de taux encore élevés.
Repositionnement stratégique du groupe
Unibail a engagé une transformation importante de son modèle économique depuis 2021. L’objectif principal : se désendetter, céder les actifs les moins rentables et recentrer ses investissements sur les grandes destinations commerciales.
Ventes d’actifs et désendettement
Le groupe a cédé plusieurs centres commerciaux dits « non core » en Europe centrale et aux Pays-Bas. Ces ventes, qui ont totalisé près de 4 milliards d’euros en trois ans, ont permis de réduire la dette nette à environ 18 milliards d’euros, contre plus de 23 milliards en 2021. L’objectif affiché est de descendre sous les 15 milliards d’ici 2026. Cela renforce la solidité du bilan et la crédibilité du groupe face aux agences de notation.
Focus sur les actifs prime
La stratégie repose sur un recentrage géographique et qualitatif : Paris, Londres, Madrid, Los Angeles, San Francisco. Ces grandes métropoles concentrent désormais l’essentiel du portefeuille. Les actifs comme Westfield London ou les Quatre Temps à La Défense bénéficient d’une fréquentation en hausse et d’un pouvoir d’attraction élevé pour les marques premium.
Perspectives du secteur de l’immobilier commercial
Le secteur de l’immobilier commercial a été lourdement touché par la crise sanitaire et l’essor du e-commerce. Pourtant, depuis 2023, une dynamique de résilience se met en place. Le retour progressif des consommateurs dans les centres commerciaux et la montée des expériences physiques redonnent de la valeur aux lieux bien positionnés.
Reprise de la fréquentation et des loyers
Selon le CNCC (conseil national des centres commerciaux), la fréquentation des centres commerciaux français a progressé de 8,2 % en 2024 par rapport à 2022. Cette dynamique est encore plus forte dans les centres urbains haut de gamme. Les loyers perçus par URW repartent à la hausse avec un taux d’occupation moyen de 96 %, ce qui renforce la génération de cash-flow.
Intégration du digital et de l’expérience client
Les centres commerciaux ne se limitent plus à la vente de produits. Ils deviennent des lieux de vie intégrés, combinant shopping, restauration, loisirs et services. Unibail investit dans des espaces expérientiels, dans le digital et dans des partenariats avec des marques innovantes. Cela permet d’attirer une clientèle plus large et d’augmenter le temps passé sur site.
Risques à surveiller avant d’acheter
Investir dans l’immobilier coté n’est pas sans risque. Même si le profil d’Unibail s’améliore, certains facteurs peuvent freiner sa progression ou engendrer une correction du titre à court terme.
Environnement macroéconomique
Les taux d’intérêt élevés pèsent encore sur le secteur immobilier. Une hausse durable des taux obligataires pourrait continuer à affecter la valorisation boursière du groupe et ralentir les transactions immobilières. Par ailleurs, l’inflation sur les coûts de maintenance ou de rénovation des actifs reste un point de vigilance.
Dépendance à certains marchés
URW reste fortement exposé à l’économie européenne et américaine. Une dégradation conjoncturelle dans ces zones pourrait impacter à la fois la fréquentation des centres et la solvabilité des locataires. Certains projets de développement aux États-Unis peuvent aussi se heurter à des difficultés de financement ou de commercialisation.
À quel moment acheter l’action Unibail en 2025
La question du bon timing d’achat est toujours délicate. Mais plusieurs éléments plaident pour une fenêtre intéressante en 2025, notamment au premier semestre.
Un momentum technique favorable
Depuis janvier 2024, l’action Unibail forme une tendance haussière avec des points bas de plus en plus hauts. Le franchissement du seuil technique des 65 euros pourrait déclencher un nouveau cycle d’achat vers 75, voire 85 euros si les publications financières du premier semestre confirment la solidité des résultats.
Un effet de rattrapage encore possible
Malgré la hausse récente, l’action URW reste loin de ses niveaux historiques. Si la transformation stratégique continue de porter ses fruits et que les résultats semestriels dépassent les attentes, un effet de revalorisation accélérée est envisageable. À condition bien sûr d’adopter une logique d’investissement à moyen terme, avec un horizon de 2 à 3 ans.
L’action Unibail présente aujourd’hui un profil intéressant pour les investisseurs en quête de rendement et de revalorisation. Son repositionnement stratégique, sa décote persistante par rapport aux actifs et le retour progressif de la dynamique commerciale en font une valeur à suivre de près. Comme toujours, une gestion prudente du risque et une vision long terme restent les meilleurs alliés d’un investissement réussi.
